© 2019 Нотариус нотариального округа города Новосибирска Фучко Ольга Леонидовна. Все права защищены.

Сделки с недвижимостью

      Все сделки с недвижимостью делятся на простые письменные и нотариально удостоверенные. Нотариальная форма сделки - на обязательные и не обязательные, последние по соглашению сторон тоже могут быть нотариально удостоверены.    

Обобщая практику сделок с недвижимостью, хотелось отметить ряд проблем и затруднений, с которыми приходиться сталкиваться при их удостоверении.

1. Набор документов (перечень)

В зависимости от объекта недвижимости, порядка расчетов, наличия несовершеннолетних собственников наблюдаем следующее:

Квартира:

а) Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности, договор безвозмездной передачи в собственность (договор приватизации), договор участия в долевом строительстве, справка о выплате пая и т.д.)

б) Право подтверждающие документы (свидетельство о государственной регистрации права, регистрационное удостоверение)

в) Сведения о прописанных. Если были прописаны несовершеннолетние, свидетельство по месту регистрации или выписка из домовой книги о настоящем месте их жительства.

г) Сведения о наличии/отсутствии задолженности по оплате за коммунальные платежи.

д) Согласие/отказ третьих лиц (сособственников) от преимущественного права покупки.

Дом как жилое помещение:

а) Все вышеуказанные документы,

б) Документы на земельный участок

в) Кадастровый паспорт на земельный участок / жилой дом

1.1 Требования к документам:

Документы должны быть без исправлений, в целом состоянии, пригодном для чтения, пронумерованы, скреплены печатью и подписью соответствующих должностных лиц.

1.2. Предоставлять оригиналы и их копии. В том числе копии паспортов сторон и свидетельства о рождении.

1.3. Срок документов:

Выписка из домовой книги действительна 10 календарных дней. В отношении остальных документов сроки не установлены. Обращаем внимание на действительность паспортов граждан РФ: с 14 до 20 лет; с 20 до 45 и с 45. 

2. Стороны

2.1 Несовершеннолетние на стороне продавцов до 14 лет:

требуется согласие органов опеки и попечительства на отчуждение объекта недвижимости. Приобретателем по такой сделке близкий родственник, опекун, его супруг, быть не может. Сделку подписывают только родители. Отсутствие, и как следствие невозможность подписать договор одним из родителей, разрешается доверенностью, на дачу которой так же потребуется согласие органов опеки.

2.2 Несовершеннолетние дети с 14 до 18 лет:

Договоры по отчуждению недвижимого имущества подписывают самостоятельно, с письменного согласия родителей и согласия органов опеки и попечительства.

Невозможность несовершеннолетними лично подписать договор разрешается так же доверенностью с согласия родителей и органов опеки и попечительства.

Согласие родителей может быть выражено так же отдельным документом

2.3. Лица пожилого возраста. Предварительное добровольное психиатрическое освидетельствование не требуется. Этот вопрос решается в каждом случае индивидуально.

2.4. Иностранные граждане. Расчет по договору с гражданами других государств, осуществляется в безналичной форме.

3. Условия договора купли-продажи, как самой конструкции перехода прав.

3.1. Цена, порядок расчета.

Цена договора имеет особо важное значение и при отсутствии согласованности сторон по этому вопросу договор считается незаключенным. Распространённый пример, когда в договоре стороны указывают одну цену, а фактически передают другую. При расторжении договора по тем или иным причинам, покупатель может претендовать на ту сумму которая согласована.

Если предметом договора выступают несколько объектов (например, жилой дом и земельный участок) то цена каждого объекта согласовывается сторонами отдельно.

 

Порядок расчетов между сторонами разный.

Самый простой вариант - наличный расчет при подписании договора. В данном случае стороны дополнительно страхуют ситуацию с передачей денежных средств дополнительными расписками. В договоре может быть указано, что расчет произведен, о чем продавец отдельно подписывает.

Безналичный: здесь подтверждением являются банковские документы (выписка по счету, расписка кассира банковского учреждения, документы о внесении денежных средств в банковскую ячейку и договор ее аренды.

Депозит нотариуса.

Покупатель, имея на руках наличные денежные средства, опасается, что приобретаемый им объект недвижимого имущества, переход прав на который подлежит обязательной государственной регистрации может не состояться. Причины тому могут быть разные (запреты, ограничения).  

Продавец в свою очередь не готов передать вещь, пока не получит деньги, распоряжаться которыми он может в будущем.

В целях безопасности порядка расчета по договору стороны могут воспользоваться депозитным счетом нотариуса — это специальный банковский счет, средствами на котором нотариус распоряжается только в пользу кредиторов, ст. 327 ГК.

Покупатель, внося денежные средства в депозит нотариуса, считается стороной, исполнившей обязательство по оплате предмета договора, а Продавец с этого момента обязан передать вещь и получить причитающиеся ему деньги с момента перехода права на вещь покупателю.   В таком случае, в договор вносятся соответствующие условия, согласно которым только после государственной регистрации перехода права на недвижимость Продавец вправе получить деньги с депозита нотариуса.

Нотариальные действия
ВНИМАНИЕ!

В связи с соблюдением требований законодательства у нас изменились банковские реквизиты

Переводы на счет в Банке "Акцепт" не принимаются

Реквизиты нового счета опубликованы на странице "Контакты"

В связи с недостатком свободных парковочных мест в центре города, предлагаем  воспользоваться одной из  ближайших

платных автостоянок по адресу:

Красный проспект, 17/2 

или 

Коммунистическая, 60, к.1

Способы оплаты:

Наличный расчет 

Оплата по реквизитам

Оплата по картам